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没这些能耐,我劝你别干地产项目总!

  • 时间:2019-03-07 10:26 编辑:宿小房 来源:明源房产研究院
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摘要:很多刚入行的地产新人,职业规划中,都会把项目总作为自己奋斗的一个目标。相对城市总、总裁等高管,项目总似乎是努力一把就可能够得着的职位。但明源君想说,很多人对项目总这个岗位其实有所误解,项目总并不是人人都可以干的! 那

很多刚入行的地产新人,职业规划中,都会把项目总作为自己奋斗的一个目标。相对城市总、总裁等高管,项目总似乎是努力一把就可能够得着的职位。但明源君想说,很多人对项目总这个岗位其实有所误解,项目总并不是人人都可以干的!

 

那么,什么样的人适合当项目总?想成为项目总,需要具备哪些能力?在当项目总之前,需要做哪些充分的准备?前段时间,明源君针对这些问题请教了几个项目总,他们给出了非常实用的建议。下面,明源君将干货分享给大家。


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没有这些能耐

劝你不要干项目总


据明源君了解,现在房企的项目总与过去协调型的项目总不同了,现在大部分项目总扮演的是项目上的总经理的角色,需要背经营指标,比如签约额、回款额、利润率等,等于是一个局部的小老板,不但权力更大,对能力的要求也更高了。

 

那具备什么能力特质的人适合当项目总呢?

 

冰山理论告诉我们,决定人长期行为和表现的,是冰山下的部分,它们是人内在的,较难通过外界的影响而得到改变,也是决定一个人发展/成长的最重要的因素。

  


所以,明源君认为,能不能做项目总,首先要看冰山以下的特质。一般看来,没有以下特质的地产人,不太适合干项目总。

 

首先,没有创业精神,不敢冒险,别干项目总。

 

创业精神其实体现在两个方面,一是对工作目标、个人成就有很高要求,权力欲望相对强。这个很好理解,有人志向于改变世界,有人满足于生活温饱。

 

二是具有冒险精神,勇于承担风险。主要是指敢闯敢拼,能为了实现目标承担很多牺牲很多。

这一点就很多人都做不到,人天生是厌恶风险的。

 

明源君认识一个地产人,当时在一家国企项目上做工程经理,在一线城市,项目规模不大,但待遇不错,工地离家比较近,基本每天都能正常回家。前两年有一家私营房企挖他去做项目总,年薪翻倍,但要外派,离家要4个小时,他纠结了很久还是放弃了,他不想离家太远,也不想离开大城市。今年跟明源君说想再蹦跶一下,但年龄大很,很多房企都不愿意接收了。

 

这种就属于缺乏创业精神,不愿意冒险是很难承担一把手的责任的。某房企老总坦言,他在选择项目总时候,会倾向于选择那些“见过世面,守规矩的,有抱负的穷人”,因为如果这个人过于富裕,他不适合做一把手,他没有斗志去克服困难。

 

为什么现在项目总甚至城市总越来越年轻,一个原因也是因为年轻人更有冒险精神、更有斗志和冲劲。某TOP30上市房企就要求中高管为80后,985/211统招本科或以上学历。

 

据北森《2017-2018中国房地产行业人才白皮书》数据显示,地产项目总典型的个性特征中,成功愿望与权力动机就排在前二。

 

 

其次,没有强烈的目标意识,扛不住压力,别干项目总。

 

现在的项目总和以前那种协调型项目总不同了,他们的责任特别大,要对项目经营指标负责,项目回款、利润指标不达标,轻则罚款,严重的直接撤职,项目节点亮红灯,项目总也要受到处罚。

 

例如某房企对项目总的考核特别严格,项目摘牌后开工推迟2个月就直接撤职,开盘工期大于7个月也要直接撤职,回款不达标要降职处理。

 

没有强大的抗压能力和强烈的目标意识,很难熬得过去。

 

最后,情商不高,不懂交际,别干项目总。

 

项目总要上上下下,里里外外各种关系要理,各路牛鬼蛇神要打交道。不擅长交际的人干这个岗位就会很痛苦。某TOP10房企项目总表示,在他的日常工作中,对外关系维护占了80%的精力,应酬到晚上2点是常有的事。每周只有3天能在家吃饭,4天都在外面应酬,有时候还得装孙子。

 

所以,不懂人心,不懂和别人相处,情商不高,也别干地产项目总了!


2


当项目总需要的能力及要求


项目总最重要的工作都是围绕具体项目来开展的,那项目总到底需要哪些能力呢?一般来说,房企培养项目总,会重点培养他们两方面的能力,一个是领导力,一个是专业能力。


一、领导力:本质是带领团队实现目标的能力

 

领导力是什么?领导力简单的理解就是设定一个目标,然后通过决策、调配资源、团队执行来实现目标的能力。

 

现在,很多房企都建立了自己的领导力模型,如果是房企项目总储备人员,都会有针对领导力提升的相关培训。某TOP10房企项目总指出,以前做营销总主要是以底线(制度、标准)来做事,而项目总要靠上线(愿景、目标)来牵引。项目总更多要做好探路者、教练和榜样。


首先,探路者是指项目总要能创新和变革,善于发现机会,及时做出决策,引领变革,将机会和创意变成现实。

 

比如现在房地产市场行情不好,产品同质化严重,而客户需求也越来月个性化了。这个时候,项目总怎么基于市场、客户需求,做出创新、精准的项目定位,打造产品和服务的的差异化和优势?

 

在这个方面,领导力要素就要包括了审美追求、客户敏感点把控、市场敏感、用户思维、分析研究等内容

 

其次,组建、培养、激励团队,善于和下级在目标上结盟。

 

最后,项目总要做好榜样,言传身教。你让别人干的事情,自己能不能做到?项目总一定要自律,也要有慎独的精神。

 

二、专业能力:最重要的是营销能力

 

相对领导力,专业能力更加接地气,也是更容易获得的一项能力。某房企曾经对城市总、优秀项目总和专业部门总经理进行访谈,最终确定了项目总经理17个核心知识模块,分解成89个知识点,其中需要掌握的知识点有56个。


简单点来看,项目总需要掌握的专业能力主要包括5个方面,分别是工程、规划设计、营销、财务、成本。每个专业线需要掌握哪些知识点,每个房企内部都会进行梳理。

  

但是这些专业能力的价值排序是怎样的呢?


过去,房地产还处于黄金时代时,80%的项目总出自工程线,一位以前基本没有卖不出去或亏损的项目,市场太好了,房子都被抢着买。这样就导致项目总是工程导向,只要把房子盖出来,没有太多质量问题,如期交付就足够了。


因此,项目总的专业能力排序是工程、规划、营销,财务、成本。


近两年,营销出身的项目总越来越多了。因为市场发生了巨大的变化,房子不好卖了,销售回款最重要。这个时候,项目总需要掌握的专业能力,排序变成了营销、规划、工程、财务、成本。


德鲁克也说过,在一个企业里面只有两种能力是有价值的,一种是创新,一种是营销,项目总不懂营销的话,未来日子会很难过。


三、关键经历与经验要求


除了管理能力和专业能力,有些房企也对项目总的关键经历与经验有所要求。比如早期万科就曾经建立过项目总关键经历模型,要求项目总必须要有拿地、项目运营等一线项目的工作经历。但随着公司产品线和运营管理体系的成熟,这些要求就可以忽略了。


旭辉地产选拔项目总,就要求有3年以上房地产核心模块(设计、工程、成本)的工作经历。


3


成为项目总之前

你需要做哪些努力?



在了解了项目总所需要的特质与能力之后,如何才能成为项目总?在做项目总之前,要做哪些准备呢?

 

一、摸清公司内部晋升的条件,并做好准备

 

每个房企内部都有一个选拔标准,要搞清楚公司对项目总的要求是什么,因为不同公司差异挺大。比如有些项目总是经营型项目总,有些还是工程型项目总,营销和财务归集团直管,类似大工程经理,那么两者之前的要求是完全不同的。

 

比如旭辉地产对项目总经理的选拔就有几方面的要求,包括资历、绩效、能力等。

二、把短板补上,成为复合型高端人才

 

这个问题明源君在之前的文章里反复提过了,做项目总需要具备足够的职业素质、管理能力和专业知识,如果再哪些方面有欠缺,就针对性补上,可以做一些刻意练习。


当然,专业知识不要求全部懂,因为有具体业务部门的人会配合你,比如工程你可以不懂技术,但你要了解背后的逻辑。

 

三、有新项目或外派机会要努力争取

 

明源君认识某TOP3房企的片区负责人,当时从置业顾问做到项目营销负责人,才花了3年时候。他告诉明源君,他升职这么快的诀窍之一,就是到新公司新项目上去,因为人才少,机会多。


明源君所认识的很多地产高管,经常调来调去,因为人都跟着资源走,未来不可能只在一个城市生活,如果想要更快达到自己的目标,就要适当取舍,适当做出牺牲。

 

四、积极物色外部机会,跳槽升职

 

跳槽可以说是升职加薪最快捷的方式了。明源君认识的好几个项目总,都是从营销总跳槽到其他房企直接成了项目总。

 

如果你认为自己的能力已经OK了,但目前的公司已经到了天花板,就可以积极物色项目总的新机会。

 

五、不要贴上技术专家标签

 

某TOP10房企的项目总建议地产新人,在地产公司,最好不要让人贴上技术专家的标签,对发展不利。当然,专业是地产人从技术管理到综合管理的跳板,但工作几年后就不要给公司或同事这种刻板印象了。

 

小结

 

曾经有个项目总感慨,作为一个项目总,专业上要了解,操作上要熟练,团队上要默契,营销上要过硬,财务上要灵活,人际间要圆滑,没有个十年苦功夫,做不好一个专业的项目总。可见,项目总真不是人人都可以干的活!你觉得自己适合做项目总吗?欢迎在评论区发表你的高见哟!

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