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【邗建未来城】我国的房价收入比为什么那么高?

  • 时间:2019-03-12 09:30 编辑:宿小房 来源:
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摘要:北京房价是纽约房价的1/2, 而中国人均收入是美国的1/7。如果换算成购买力的话,北京的房价似乎比纽约高一点!是不是可以说明我们的房价虽然是经济快速发展的产物,但是一定程度上的确有些偏离人民收入水平?北京平均工资是1万元人民币,纽

北京房价是纽约房价的1/2, 而中国人均收入是美国的1/7。如果换算成购买力的话,北京的房价似乎比纽约高一点!是不是可以说明我们的房价虽然是经济快速发展的产物,但是一定程度上的确有些偏离人民收入水平?北京平均工资是1万元人民币,纽约平均工资是3万元人民币,纽约平均工资是北京的3倍,这么算起来是不是北京房价偏高呢?

类似这样的问题还有很多,说明房价收入比的概念是深入人心的,毕竟有收入,才能买房,没有收入的支撑,高房价就是虚高。

今天我们来讲一下两个流行的谬误,一个是关于房价收入比,另一个是关于房地产调控。

现实中,很多人会有这样的疑问,中国的房价收入比这么高,怎么可能没有泡沫呢?没泡沫的话,政府为什么反复调控房价呢?

房价收入比:你可能算错了一点点


1、房价收入比

现在一线城市房价收入比达到60多倍,不吃不喝60多年才能买得起房子,这被当做是房价泡沫的铁证。

可是呢,房价收入比的计算,很多人算错了一点点,错在“收入”的计算上:房价收入比中的收入,是“未来的中高收入”的比率,是现在的房价和未来的中高阶层的收入的比,不是现在的房价和现在的平均收入的比。

那么,收入前面,为什么要加上“未来”和“中高”两个限定语呢?

加“未来”,是因为目前房价是未来收入的提前反应。举个例子,你要看好一个股票,觉得这家公司未来盈利会大涨,你不会等到未来再买,而是现在就买,因为你不买别人会买,大家一起抢着买,就会把股价买上去。这样,股票的估值现在就会很高,不会等到未来盈利实现了再长高。换句话说,现在的高估值,是对未来盈利增长的提前反应,不是因为现在的盈利水平高。

房子的道理是一样的。过去十几年,城市化快速进行,大量人口从农村向城市转移。大规模的城市化,是当代中国最清楚不过的事情。人到了城里就需要住房,未来还有好几亿人要进城,挡也挡不住,赶也赶不走,这是个非常清楚的事情。所以,中国的大城市,就像是盈利增长稳健的大公司,这个盈利大家都看到了,于是就开始买这个公司的股票,这个股票就是房子。这个逻辑,很多人都看到了。早看到的,早就买了。晚一点看到的,晚一点也买了;越来越多的人看清楚了,就把这个价格买上去了。

所以,计算房价收入比,要用未来的收入,不是现在的收入,因为房价会对未来的收入提前反应。

2、第二个约束条件是“中高收入”

为什么“中高”呢,因为未来不是所有人都买得起房子的,中高收入阶层买得起房,其余人要租房住。比如说,纽约、东京、香港、首尔这几个国际大都市,租房子住的人都超过一半。所以,以后超过一半的人是要租房住的,中高阶层住自己的房子,中低收入租别人房子,付房租。所以,房价收入比中的收入,应该是中高收入阶层的平均收入,不是所有人的平均收入。

那么未来的中高收入多少呢?我们来简单匡算一下。

比如说北京,现在北京普通的家政阿姨、快递小哥的收入是六、七千,好一点的上万。有学位,有几年工作经验的年轻人,月收入多经常在2万以上,一年就是24万。每年增速按照8%,10年后就是52万,夫妻两个就是104万,这是一年的家庭收入。现在北京一套小三居的均价是700多万。所以说,现在的房价和10年后中高收入比只有7倍多。

所以,加了“未来”、“中高”这两条,你马上发现房价收入比并不高,也就是说相对未来的收入,今天的房子虽然贵,但是完全在合理的范围内。

既然没有泡沫,政府为什么会调控房价?

刚才分析了房价收入比,通过这个分析,结合之前东京与纽约的房价比较,我们更加确信中国的房价其实是没有泡沫的。那么你可能还会问,如果房价没有泡沫,为什么我国政府会反复调整房价呢?

这个问题是涉及到对房价问题的更深层次的理解,其实你还可以反过来问:没有泡沫,就不用调控房价了吗?你仔细想想,可能有很多原因导致政府要调控房价,其中最重要的一个原因就是财富分配问题

中国经济增速太快,像一列疾驰的列车,买了房的人就像买票上了车。很多因为各种机缘没有能上车的人就会被拉开差距。

现在很多中低收入的、刚入职场的年轻人买不起房,如果房价长得过快的话,财富差距会越来越大,这样一来,没买房的人就越来越没有希望了,工作不安心了,心情也会压抑,不利于整个社会的繁荣。其实,现在房价成为“国民话题”,引起全民热议,就已经反映了这个问题。

一个社会要稳定,最重要的是大家都要有盼头,人活着是要有希望的,否则会产生很多问题。从社会繁荣稳定的角度,政府一定要保证财富差距不要过于极端。目前的差距已经很大了,所以要出台调控,让房价不要上涨过快,这样没买房的想办法买房,收入特别低的还有出台保障房政策,这样所有人都有房子住,社会才能稳定。

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所以,房地产调控,不是调控价格水平,而是调控上涨速度,让房价上涨不要上涨过快,调节的是财富分配,终极的目的是为了社会的稳


-----  总  结  -----

1、考虑到未来的收入增长,以及只有中高收入的人才能买房,其他的人要租房,目前我国大城市的房价收入比并不高。

2、虽然房价没有泡沫,但是政府还是要调控房价,调控的不是房价的水平,而是房价的增速,是为了防止财富差距进一步拉大。

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