来自万科、万达等的50位大佬告诉你,2019是重仓中国的最好时机!

  • 时间:2019-06-06 08:54 编辑:宿小房 来源:宿迁房产网
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摘要:6月2日,普洛斯与黑石集团宣布双方已达成协议,黑石将出资187亿美元从普洛斯三个美国基金中收购物流资产……这是史上规模最大的私有不动产交易。与此同时,外资在中国买买买的步伐也在加速。根据世邦魏理仕的数据,今年一季度,国内大宗物

62日,普洛斯与黑石集团宣布双方已达成协议,黑石将出资187亿美元从普洛斯三个美国基金中收购物流资产……这是史上规模最大的私有不动产交易。


与此同时,外资在中国买买买的步伐也在加速。根据世邦魏理仕的数据,今年一季度,国内大宗物业投资继续活跃,交易金额超过人民币530亿元,其中外资占比进一步大幅提升至50%(去年全年为32%)!


此外,越来越多的内资——包括不少开发商,也纷纷在展开布局。


据不完全统计,今年以来各地已累计调控约200次,不少热点城市的购房者吐槽自己两三年前买的房一直没涨,已经亏了几十万。为啥资本还在拼命往里冲?


530日,在由中国城市更新论坛发起,城智更新研究院联合明源云空间共同主办的“2019城市更新资管高峰论坛”上,万科高级副总裁、南方区域事业集团CEO孙嘉,高和资本董事长苏鑫,愿景集团董事长陶红兵,万达商管助理总裁许粉等50+来自位资产、资本、资管三个领域的行业大咖回答了上述问题——为什么重仓中国楼市,有哪些机会,投了之后怎么推动升值等,干货满满。




中国楼市正逐步进入存量时代

经济增长有韧性,增值有保障


2017年底,明源君对话一30强房企总裁时,问对方有无进军存量地产的打算,得到的答案是没有,未来几年也不会考虑。然而,到2018年下半年,明源君就认识了他们新成立的资管部门的负责人。


城市更新资管高峰论坛现场,有嘉宾将开发商搞资管形容为“从种罂粟(增量开发)转向种香蕉(存量经营或城市运营)”。


资本都是逐利的,这种转变背后,一方面是行业已经逐步从增量转向存量,另一方面则是长期看好中国经济的韧性。


1、中国楼市正从增量开发转向存量经营


2018年,全国商品房销售面积17.17亿平方米,销售额15万亿元。相比之下,美国去年新房销售不到62万套,销售总额为2375.45亿美元(折合人民币约1.66万亿元),只是中国的一个零头。


然而,美国的GDP贡献中地产行业的占比比中国还高。为啥?因为美国房地产存量市场规模特别大。


▲ 来源:美国联邦经济分析局、明源地产研究院


目前,我国房地产也正逐步由增量市场进入存量市场,其中一线城市和大部分二线城市二手房的成交量早已超过新房,进入了存量时代。


孙嘉就指出,在粤港澳大湾区,三旧(旧城区、旧厂房、旧村落)的占地面积达309万平方公里,占总建设用地比例的35%想要在粤港澳大湾区有所作为的机构——包括开发商,必须得做城市更新。


特别像深圳这样的城市,住宅用地供应极少,2015年至今深圳只供给了20块住宅用地,无论是成交土地数量、面积还是规划建筑面积,占比都不足10%,其他的都是工业或是商服用地。如果你只想做住宅开发,那这个市场基本没你什么事。


存量的市场其实一点也不小。


愿景集团陶红兵表示,现在增量开发市场一年有十几万亿的规模,存量更新市场的规模也是这个量级。存量市场有三大块,分别是存量交易、存量更新和存量运营。比如愿景的兄弟公司里,自如是在做存量住宅的运营管理,贝壳和链家在做存量的交易,愿景在存量这几个赛道里选择了存量的更新(或者叫城市更新)。


这三个部分加在一起也在10万亿左右,10万亿级不仅是可以一直持续下去的,而且还会逐年扩大,因为每年的增量下一年会变成存量!


2、中国经济充满韧性,楼市长期仍向好


据媒体报道,最近澳大利亚联储下调了6月现金利率25个基点至1.25%,这是澳洲联储近三年来首次降息,以应对疲弱的通胀和经济增长、不断上升的失业率。


与此同时,今年票委、俗称“美联储大鸽”的圣路易斯联储主席布拉德近日也表示,美联储可能很快就有理由降息,以应对美国通胀疲软和经济增长的风险。


……


诸多迹象表明,全球经济正在逐步接近金融危机后的景气周期尾声阶段,全球投资者开始积极构建更具韧性的投资组合,以应对当前经济和金融市场的潜在波动。而房地产恰好具备了分散投资风险,规避市场短期波动,和产生稳定收入的属性……


为啥重仓中国?CBRE的调查显示,2019年中国首次超越日本和澳大利亚成为亚太地区跨境地产投资的首选目的地,其中上海首次名列投资目标城市的榜首。


CBRE世邦魏理仕近日发布的报告指出,投资者对中国商业地产的信心,源于中国经济的增长韧性以及与全球经济周期的低相关性。


经济增速方面,CBRE预测,下一个十年,中国将继续保持中高速的增长,20182027年间,中国经济增长中枢位于5.3%,在全球主要经济体中位居第二。2030年,中国将超过美国,成为世界第一大经济体。


▲ 来源:世邦魏理仕


城镇化、消费升级以及由此推动的产业升级在维持中国经济中高速增长的同时,释放出大量的商业地产需求。比如,新城控股就在三四线布局了大量的商业,数据显示,截至2018年末,已开业的吾悦广场达42座,开业面积共计390万平米,出租率达到98.8%。按照计划更多的吾悦广场还将陆续开业。


▲ 来源:新城控股


低相关性方面,世界银行的数据显示,过去四十年间,G7国家互相之间的经济相关系数均大于0.5;而中国与G7国家经济周期的相关系数最高不超过0.3对全球投资者而言,这有利于对冲风险、增强投资组合韧性。


城市更新资管高峰论坛现场,一些外资机构的大咖表示,手里的钱必须要花出去,全球没有更好的去处,中国可能是最好投资的地方。



中国楼市可选择的投资标的丰富


对个人购房者来说,说起买房,基本就是住宅,但是除了住宅,机构对写字楼、商业更加感兴趣。


CBRE调查显示,今年中国投资者对写字楼和房产债等周期性、低风险资产的偏好创下4年新高。


如果有足够长而且便宜的钱,投资核心地段的不动产,盈利十分可观。UBAN CAIPTAL创始人兼管理合伙人卢阳举了一个例子,嘉里集团19822亿美金投资国贸,三十多年之后的今天,这个项目总共值1500亿人民币!


当然,很多人会觉得,过去几十年是中国房地产的黄金时代。如今,中央定调房住不炒,这样的机会已经一去不复返了。但,事实并非如此,现场诸多大咖表示,值得投资的机会依然很多。


第一种是现在很贵,但未来还有潜力,而且稳健性很好的资产。


去年底,刚成立不久的愿景明德以约105亿元的价格购买位于北京三里屯的盈科中心,出售方为基汇资本。


陶红兵表示:这个项目里有两栋70年产权的住宅,我其实是为了收那个住宅,捎带着收了商业和写字楼,只不过商业写字楼的价值90多个亿,住宅价值只有不到20亿,所以我是为了买一个一二十亿的东西,就捎了90多亿的东西,基本是看重那个盒子,里面的珠子一块买了。


有人觉得,现在价格已经不便宜了,还有上升空间吗?对此,陶红兵的观点是,判断一个资产不要看现在的价格高低,核心是看有没有未被挖掘和发现的价值。三里屯这个地方有两栋70年产权的住宅,户型都在100平方米上下,这就是巨大的价值,以前大家都没怎么注意。


▲ 愿景集团董事长陶红兵


外资在国内大肆买买买,其实也是类似的逻辑。看起来,现在的价格已经不便宜,但是还有潜力。


这是大资本玩的。


第二种是尚处于价值洼地的资产。


据刘怀宇介绍,英诺创新空间最早是从小的孵化器做起,只有几千平方米,之后有机会在北京回龙观做了一个5.5万方的烂尾楼改造。


回龙观是著名的“睡城”,但离海淀、离高校、上地等比较近,而且在北京算价格洼地,房价、生活成本比较低,聚集了一大批想在北京出人头地的年轻人。其中IT行业的人特别多。


20152016年,英诺对烂尾楼做了改造,引入了联合办公的形态,考虑到回龙观几平方公里集中了四五十万人,却缺乏一个年轻人社交的场所,所以改造之后的楼里还融入了20%~30%的商业元素,打通了办公和商业的界限,最终,入住率总体达到90%左右,最高曾经到了95%坪效比北京三环的很多资产都高!


……


这种改造,大资本可以玩,小公司也可以玩。所以,他还特别适合创业,只要能发现洼地。


第三种短期盈利较少,但长期向好,可以提前卡位的资产布局。


华夏久盈资产管理(目前管理规模是5000多亿人民币)副总经理吕婧指出,过去五到十年,美国养老地产的回报率显著高于写字楼等传统业态,但在中国却一直亏损,为啥?


因为美国有成熟的三个支柱体系(社保、雇主给员工支付的养老金账户以及自己购买的商业保险),目前中国只有社保这一个支柱,而且现在在消费养老市场的人还是3040后,2025年以后会移向50年代的人,经济能力上来了,也有很强的需求。基于此,吕婧认为现在应该布局养老地产了。


嘉丰达资产管理有限公司董事长汪浩则表示,嘉丰达只投科技园区。因为无论是新消费、新居住,所有的升级背后是人,而人是靠就业机会和产业带来的。

汪浩认为中国进行科技创新、产业升级是必然的发展规律,不会因为外部原因而改变,所以嘉丰达选择这个领域做一个十年的投资布局。其认为,相对于酒店、长租公寓等,这还是蓝海。


即便是去年爆仓巨多的长租公寓,也依然还有不少机会。徐伟力表示,朗诗公寓现在已经有4万间规模。由于主要是二房东模式,前期投入装修较大,在会计上每年都会摊销侵蚀一部分利润,但二房东模式到五六年以后就回正,考虑到租约可能有十年甚至二十年时间,五六年以后盈利就会体现出来。


总体来说,相比增量开发,存量市场不仅需要眼光,而且需要耐心。这个市场才刚开始,已入场者占有先发优势,但刚入场和未入场者也还有大量的发展空间。




很多资产的管理还非常粗放

拥有专业运营能力就能盘活


前不久,苏州调控加码,前期在苏州抢地的开发商瞬间郁闷了,因为未来很可能会陷入亏损。


相比之下,靠能力吃饭的存量领域,只要运营能力足够强,不仅租金收入不菲,而且可以带动资产增值,收入并不比增量开发少。


一是通过专业的运营,可以快速提升资产价值


前面提到愿景明德收购的盈科中心,考虑到20144月基汇资本从李泽楷旗下的盈大地产收购盈科中心的价格是72亿元,105亿的价格并不算很高。而且,愿景接手以后通过改造进一步提升了其价值。


比如,过去盈科中心下面是商场,和现在的时代不相吻合,愿景将其改造成一个办公形态,现在出租率接近百分之百,租金超过了旁边两栋正规写字楼,受到租户的高度好评,还获得很了多大奖……


最近三五年,北京城市更新领域迅速崛起一个新品牌——新荟城,其背后是同昌盛业。据其董事总经理唐耀介绍,同昌盛业刚成立时是做咨询服务的,之后引入了战略投资人。2012年,同昌盛业在望京拿下一个项目,租赁20年,然后追加投资将物业重新翻新、建设、招商,以新荟城的品牌形象出现。


由于公司高管团队都来自五大行,同昌盛业干起来得心应手。这个项目内部投资收益率超过了50%,项目开业不到两年,投资人就把投资都收回去了。现在到第三年,这一轮租约调整平均租约涨幅接近40%


好的运营,可以让资产化腐朽为神奇。那如果自己的运营能力没那么强怎么办?东方藏山资产管理董事总经理梁欣华认为,可以在市场上找专业合作伙伴——商业板块跟印力成立了一个合资公司,承接东方藏山所投资的商业的运营;酒店板块与一个已经做了二十年酒店开发运营和管理公司正成立一家平台公司;同时,还在谈个办公方向的合作方。发挥专长,合作共赢。


二是通过信息化提高效率,助推资产价值提升


孙嘉表示,不管是做存量还是增量的,都会关注到三个效率:1、坪效,不管是厂商、写字楼,还是大到一个城市、一个地区,每平方米、每平方公里上面产生的价值是多少;2、人效,不管人口是多是少,是老是少,人口结构怎么样,受教育程度怎么样,每个人产出的价值是多少;3、时效,能否一个片区、一个商场、一个综合体、一个城市是所谓7×24,每一分钟都有效率,每一个小时都在交互,每一天、每个月都有价值。


▲ 万科高级副总裁、南方区域事业集团CEO孙嘉


效率的提升一定离不开技术。


城市更新不仅是建筑规划和外观的迭代,还要通过技术手段实现科技能量转换。新一轮的城市更新应该是从线上与线下的结合,通过云计算、大数据等新锐科技,推动组织结构发生变革。不管是新商业、新办公,还是新居住,本质都一样,都是为了提高人们的生活和工作效率,改善居住及办公体验。


优客工场&共享际创始人毛大庆表示,中国商业办公地产总量足够大,但缺少精细化的运营经验,所以存在巨大的价格上升空间。而科技赋能下的场景相连,就是要通过更多的交互、更多的连接、更多的弹性、更多的效率,让享受服务的人产生更高效、更低成本和更快速的连接,这是核心所在……


华润置地华东大区写字楼管理部部门负责人田际枫认为,其实做资管,在某些方面内资比外资有优势。

华润在上海外环区域有一个万象城,有10多栋写字楼,在2014年,华润资本买了万象城4栋写字楼,通过运营将租金价格由3~4块拉升到了6-6.5块,然后整体卖给了外资。田际枫发现,外资在资产信息化管理上推进的步伐比内资要慢得多。外资的资产管理团队一个项目仅财务就有三四个人,还外加大量负责租赁以及其他事项的员工,而华润因为信息化,一个项目总共就四五个人。


明源云创始人兼董事长高宇指出,很多物业持有方,甚至连自己有多少资产都搞不清楚。把资产盘点清楚,看起来似乎是很简单的事情,但对很多大企业来讲是很复杂的事情,因为这些企业持有的资产很多,有各种业态,而且这些资产还在不停变化的,可能有的出租了,有的卖掉了,有的新进来的等等。将资产盘点清楚,才能谈怎么更好组合,提高运营效率。


将资产相关的数据都放到云端,可以很好地解决这些问题。未来,要评估一些资产的价值,只需要调取云端的关键数据放入模型之后就行。目前,存量领域真正实现数字化的,2%都不到,改善的空间极其巨大。



数字化以后,不仅资产持有、运营方的效率可以大幅提升,而且也可以给物业的租户,各类消费者带去更好的体验。



小结


这两年,越来越多的机构,包括有远见开发商开始在存量领域探索,中国的存量市场才刚刚开始,但是已初现蓬勃之态。


当然,也依然会有人对此持怀疑态度。


对此,明源君觉得用愿景集团董事长陶红兵的话做总结特别恰当:让赚习惯了大钱和快钱的人去赚慢钱和小钱,就像让金三角的居民从种罂粟改种香蕉一样,非常难;但当别人看到的是赚得少和慢的时候,我们看到的是赚以及长久的赚,这就是属于我们的机会。


嘉丰达资产管理有限公司董事长汪浩则更进一步指出,今天这个时点虽然租金有短期的下滑,资产价格也有短期下跌,但也可能今天恰恰是一个好的时点,如果你的耐心和资金足够长,有五年的周期,能够穿越这一轮小的下坡行情,现在就是一个最好介入的时机。(作者:明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强)

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