海棠樾

洋房扎堆供应,龙湖、金茂、金科,谁家项目最能打?

  • 时间:2019-07-22 09:03 编辑: 来源:明源地产研究院
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摘要:从去年开始,洋房产品又火起来了,好多城市都出现了洋房扎堆的现象。例如重庆去年洋房产品成交量突破4万套,同比大涨19.8%。在整个成交结构中占比也高达17%,相当于重庆人每买六套房子,就有一套是洋房。今年上半年,洋房的热度也丝毫未减

从去年开始,洋房产品又火起来了,好多城市都出现了洋房扎堆的现象。

例如重庆去年洋房产品成交量突破4万套,同比大涨19.8%。在整个成交结构中占比也高达17%,相当于重庆人每买六套房子,就有一套是洋房。


今年上半年,洋房的热度也丝毫未减。成都、杭州、天津、西安都出现洋房“打架”。例如成都,前6个月仅中心城区就有超过30个洋房产品入市,平均每个月5个。西安主城区上半年入市的洋房项目也高达51个。


可以说,洋房产品的热度是全国性升温了。洋房和叠墅这一类的中高端住宅,重新回归主流,越来越好卖主要有几个原因。


一是部分城市规划下调容积率例如成都为了建设花园城市,2017年新的规范要求新建住宅的容积率从4.0降低到最高2.5,中心城区一般地区,住宅容积率控制到2.0以下。2018年重庆也全面下调容积率,不再区分中心城区和一般地区。容积率的下调,同时对高层层高也有限制,直接造成洋房产品的比例上升。


二是洋房作为中高端产品,往往能够实现更高的货值一方面在限价背景下,洋房产品在拿预售的时候,更能溢价。另一方面相较于叠墅和别墅产品,在走量和溢价两个方面的表现更均衡。


三是房地产整体进入改善时代,从客户层面上来看,中产阶层的改善需求是,既想找一个能彰显身份的产品,又没有能力一步到位买别墅。这也导致洋房这种中高端产品的需求量上升。


虽然洋房产品接受度高,但是洋房作为一个非常老派的产品类型,却往往非常同质化。目前大量洋房集中入市,赤身肉搏硬碰硬,产品方面也呈现出一些新的趋势。



洋房和小高层界限模糊


一般来说,我们传统认知的洋房产品都是6+1、7+1。但是这两年,市面上多了很多11+1、12+1的洋房产品,这种产品实际上是小高层的创新。


例如,龙湖去年在重庆洋房类型的销冠项目,就是8-11层的洋房产品。从市场接受度上来看还是非常高的,全年成交15.01万方,卖了971套。


其实传统的7+1洋房产品,中间层基本上也是大平层,对于客户来说,使用体验上没有太大的区别。这种类型的洋房产品,要和普通的小高层形成区别,关键要体现出洋房的低密感。例如:


① 更大的空中花园。洋房产品原本的特点就是引景入室,之前的花园洋房通过“层层退台”能够在每一层形成情景露台,以及早先金科的“空中院馆”,也都是这个思路,把花园引入室内。去年龙湖的网红户型“空中院子”实际上也是洋房的创新形态。


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通过错层实现方形露台的上部挑空,而且户型布局也形成了围合式的院落,从客厅、餐厅、主卧都能看到院子,和自然充分接触。将洋房的“退、错、露、院”应用在11层小高层,实现创新的洋房设计。


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② 大面宽+T2板式布局+私梯入户,是洋房标配。


相较于一些小高层产品,洋房要实现更高溢价,必须要做品质提升。所以目前市面上,比较好的产品基本上都做了T2的板式布局,南北通透,至少三面采光。


③ 打造高端产品形象。例如更豪华的大堂,更精致的里面。例如龙湖原著系的某项目,就在立面上做了很多装饰性的附加值,提升整体楼宇的高级感。


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8层以下真洋房逐渐回归


随着容积率下调,以及洋房产品竞争的白热化,目前很多项目也开始重新推广“真洋房”的概念,8层以下的纯洋房越来越多。这一类的产品也进化出一些新的卖点,例如,充分挖掘地下室和花园价值,增加2、3层附加值。


比如,5+1的产品中,有三户能够直接从室外单独入户,并且采用跃层的形式,跨越上下三层空间,顶层一户是跃层设计,赠送露台和楼顶花园,只有四层一户是平层,充分放大每一层楼的价值。


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或者是二楼+负一楼跃层设计。


例如,新希望的一个项目,一楼二楼都有地面独立门厅入户,二楼也能享受花园和地下室。


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从一楼通过露天楼梯,从地下室通过私家电梯,都能够直接到达二楼室内。在使用体验上和一楼区别不大,能够充分实现溢价。


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经济型洋房,控制总价

舒适性洋房,打造别墅级体验



目前洋房产品类型已经开始分化,从层数上来看,可以分成类洋房的小高层和纯粹洋房。从定位上,也开始出现刚需型和舒适型洋房的细分,产品的形态非常多元化。


一、控总价需求强烈,小面积洋房变多


洋房作为一种中间形态的产品,和叠墅和别墅相比,主要在于价格优势,所以有一部分的洋房产品,开始向刚需产品延展。


例如,今年万科就新推出98㎡小洋房,打造品质刚需产品。专门针对25-30岁的年轻家庭。甚至,龙湖也推出了85㎡的小洋房。


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而且,天津今年还出现了70㎡左右的7层洋房,70㎡做两房+一个储藏室,客厅和两个卧室都朝南,厨房在中心位置,很像早些年的一些公寓产品。


老实讲,这种价格和品质两头不靠的产品是怎么研发出来的,明源君也想不明白~


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或许可以看成是刚需产品的一种改善升级。

毕竟,这两年,几乎各种产品类型都出现了经济型的变种,例如微墅、小户型复式,很多小户型还出现了三面采光和私梯入户。


市场上,一些小户型的洋房产品,也会设计一些享受型的功能空间。


例如,之前的紧凑型洋房产品,都倾向于将阳台面积拆分和房间组合,形成可以拓展的功能空间。随着改善崛起,开发商开始在打造洋房产品时,也开始倾向于回归阳台最初的使用功能,打造整体性更强的大阳台,提供享受型功能。


例如保利2018年最受欢迎的产品户型里的122㎡ 洋房户型。就打造了一个接近13㎡的大露台。


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二、舒适性洋房,要像别墅体验靠近


1、不能超过8层。对于舒适性洋房产品来说,7+1已经是底线,超过8层基本上就要打折了。


2、超大楼间距。例如新希望某洋房项目,为了打造高端定位,就设计了40-170米的超大楼间距,和超大的中庭设计,充分放大低密社区的舒适感。


3、户型设计重视尺度和功能多元性


例如,龙湖的创新户型就用180㎡的空间,做出了完全不输别墅的居住体验。

① 客厅中空挑高设计,尺度感更强。

② 独立的中西厨设计,中厨靠里,困住油烟,开放式西厨,空间更开敞通透。

③ 户型设计几乎考虑了所有家庭成员的需求,一层的主卧、老人房和女孩房都有独立的衣帽间,而且儿童房还设置了钢琴、游戏的活动区。

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二层

④ 整个二层作为休闲娱乐区,设置游戏室、瑜伽和健身区、超大衣帽间的超级套房设计。

⑤ 大面积的休闲露台。满足一家人聚会、party的需求。

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金茂的155㎡洋房户型,也是充分放大了舒适性需求。这么大的面积,只做了两个套房。

① 可变的双套房设计。书房被套在主卧中,客卫被套在南向老人房中。主卧成为一个有卫生间、衣帽间、书房的超级套房,居住舒适度和私密性都大大增强。而且,通过简单的改造就可以变成三房,满足家庭成长性。

② 客厅开间4.65m,主卧开间4.05m,南向次卧开间3.6m,每一个空间的尺度都比同面积段竞品高了一个档次。餐厅开间3.45m,而且左侧的墙体做出凹槽,可以设计独立餐边柜。

③ 独立设备间,可以作为独立家政间使用。

④ 主卫是双台盆设计,早晨起床男女主人不用排队洗漱。

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洋房产品在得房率上有优势,在户型设计上的空间相对更大,能够在功能多元性和尺度上,做更多的创新。

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