冲规模越来越难!中小房企硬着头皮奔千亿,会很危险

  • 时间:2019-08-07 09:32 编辑: 来源:明源地产研究院
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摘要:3年10倍、4年20倍、5年30倍……地产行业内,有过很多冲规模的传奇。一些中型房企,在研究这些先行成功者的打法之后,发现好像也没有什么特别神奇的地方,于是认为自己也可以,就先后发布了自己的千亿计划。其中,最典型的,有2017年销售5

3年10倍、4年20倍、5年30倍……地产行业内,有过很多冲规模的传奇。


一些中型房企,在研究这些先行成功者的打法之后,发现好像也没有什么特别神奇的地方,于是认为自己也可以,就先后发布了自己的千亿计划。

其中,最典型的,有2017年销售50亿,却说自己2020要冲千亿的;也有2018刚到100亿,却说自己2021年要到3000亿的……提出3年5倍、10倍目标的更是数不胜数……


明源君想说的是,要快速冲规模就要加杠杆,杠杆主要有3种:

预售杠杆、财务杠杆、合作杠杆。


目前,因为政策影响,预售杠杆、财务杠杆都很难加上去了;合作杠杆能加多高,则主要是看过去的积累。对于大部分中型房企来说,如果非要硬着头皮奔千亿,会非常危险。

明源君下面详细来说……


1


在行业规模稳定、高周转受限

调控加码后

“预售杠杆”很难提高了


所谓预售杠杆,就是预售制度本身所产生的杠杆。

预售是在项目建成之前,就收取准业主们买房的钱,这样一来,有1个亿就可以做10个亿的项目。


现在很多地方对缴交地价的时间有了限制,所以房企还必须有一定的自有资金。早期管理更宽松的时候,用准业主们买房的钱交地价,一分钱不出空手套白狼的开发商也大有人在。


但是目前,预售杠杆几乎不可能再进一步上升了,只能是逐步下降。

明源君这样说,主要有以下一些原因:


一、很多地方开始推动现房销售、自持


眼下很多地块,在卖地时就规定,必须现房销售,或者必须自持一些物业。在这些地块上修建的项目,预售杠杆会很低。


二、巨头们的快周转已到极限,没有标准化的中小房企则很难


想提高预售杠杆,快周转是个法宝。

同样是用1个亿做10个亿的项目。如果一年周转一次,就只贡献了10个亿的规模,但如果半年周转一次,就贡献了20个亿的规模。


某些巨头有了标准化的产品线和管理体系之后,项目的快周转做到极限,也可以保证质量做到70分。


可是对于中小房企来说,其标准化远未完成,如果强行快周转,在客户对房屋质量要求越来越高、信息传递越来越快的今天,就会有很大风险。


而且,快周转的前提是去化快,从今年上半年的情况来看,去化不太乐观。


三、行业规模进入平稳期,空白市场越来越少,扩张快就必须抢别人市场


就地产行业总体规模而言,这两年都是横盘期,规模相对是稳定的。2019年对比2018年来说,可能还会有小幅度的下调。


之前行业规模整体上升的时代,你每年做更多项目快速发展,别人也同时快速发展,没有问题。当时有很多中小城市供给不足,你进去如入无人之境,可以快速发展。


可是现在是行业横盘时期,在巨头已经广泛布局到5线城市的今天,几乎没有空白市场存在了。你的快速发展就意味着别人份额的下降。如果是在同一个城市,在拿地时就会有直接竞争。


四、以前随意拿地,等一等还能赚钱,现在随意拿地等于自己跳坑


行业上升期,大周期一回来满盘皆活。

那个时候,即使自身能力不足、人才不够,也敢随便拿地:

今年20块、明年40块、后年80块……

即使拿贵了,等2年,周期一回来,所有项目都赚钱,规模立刻就上去了。


上一轮实现了规模奇迹的几家开发商,就是因为几年前,在经济发达地区的三四五线,看似随意地拿了大量的地,因为等到了那些城市房价大涨,所以规模很快就冲上去了。


可是现在,如果你再随便拿地,项目可能亏本。如果你非要等,越等窟窿可能越大。


微信图片_20190807093348.jpg



2


 借钱难,借到便宜的钱更难

 “财务杠杆”不敢再加了

                           

财务杠杆,很好理解,就是向金融机构,或者通过金融手段向投资者借更多钱。


不管是水漫金山借钱容易的那些年,还是前几年的棚改,都是加财务杠杆的好时机。

可是现在,大的政策方向是去杠杆。


首先,借钱的渠道一个个被封掉了。很多中小房企想加杠杆也加不了。


现在很多金融机构借钱,都要看对方是否“百强”、“50强”,有的还要看上一年的经营情况。中小房企很难借到钱。


大部分中小房企,过去借了很多钱,规模一般,利润较薄,如今只有两种选择:

一是缩减规模,降低负债率;二是在保持负债率不变的情况下,用新钱还旧钱。但鉴于新钱比旧钱贵,这会使得其利润继续变薄,根本没法继续冲规模了。


当然,还有一些房企,杠杆率很低,过去借了一些钱,但更多的钱是自己的,理论上来说还可以加财务杠杆。


但这种企业在市场上行、信贷宽松的时候都不敢加财务杠杆,现在可能更不敢加。他们可能也没有冲千亿的想法。


其次,房价比较稳定之后,借不到便宜的钱,加财务杠杆没有意义。


财务杠杆加得越多,意味着借的钱更多。

之前,房价快速上涨,地价、建安等成本在房价里所占比例比较小,借钱贵点也不怕,房价一涨利润就覆盖了成本。


可现在,地价、建安等成本在房价里所占比例越来越大,房价上涨越来越慢,限价城市房价甚至不再上涨。


假设一个城市每年房价上涨5%,而某项目借钱成本是15个点,那么,该项目等得越久赚得越少,乃至亏得越多。


所以,目前很多大房企都在去杠杆。而想冲规模的中型房企,很多却在加杠杆。根据国泰君安的统计,目前财务杠杆最高的,就是中型房企!如下图所示:


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▲图片来源:国泰君安证券研究


离千亿的还有相当距离的房企,明源君真的不建议再加财务杠杆冲千亿了。


要知道,有些房企就是因为一笔几百万、几千万的钱还不上,其债主金融机构就通报到很多同行,导致其在金融机构借不到钱,最后资金链断裂的。


3

产品力等特别强的

还可以加“合作杠杆”

但能冲千亿的是极少数


合作杠杆,就是通过合作,做更多项目,以迅速扩大规模,虽然其规模很多要靠“并表”,但也是很有意义的。


通过加合作杠杆,可以成功突破加预售杠杆、财务杠杆的一些瓶颈。

比如,不用再和别人抢地、抢市场,就可以通过合作对象,轻松拥有一些好的项目,轻松加上预售杠杆。


再比如,如果你的合作对象很有钱,有便宜的钱,你就可以轻松加上财务杠杆。


但是,没有人是冤大头。

要让有好的地、便宜的钱的企业,心甘情愿和你合作,分钱给你,你也得有自己的过人之处才行。


明源君认为,以下3类房企,可以加合作杠杆:


一、区域布局互补的百强,互相加合作杠杆


比如,一家主要在长三角布局,另一家主要在中部西南布局,那么两家合作之后,彼此规模都可以迅速扩大。

而且,通过合作,双方都可以充分了解之前并不了解的区域,为以后发展打下良好基础。


二、区域深耕房企,和巨头合作加杠杆


有的区域深耕房企,虽然在全国来说规模不太大,但是在当地的影响和市场占有率都很可观。


全国性的巨头和他们合作,在进入该区域的时候可以减小阻力,另外他们更了解当地市场,巨头可以避免踩坑。


而这些区域深耕房企,规模在短期也可以迅速扩大。

但是,因为这些房企的优势就在区域,而他们在当地所占比例已经很大。

所以,一般来说,他们在规模翻番之后,就很难再进一步扩大规模了。


三、产品力、开发能力很强的房企,可以输出能力来迅速扩大规模


以绿城为例,除自己开发之外,他还做代建,并且不是小打小闹,而是战略行为!

截至2018年底,绿城管理集团管辖项目达到282个,总建筑面积6336万平方米,销售额达到 552亿,相当于一家地产50强的业绩。


大家可以发现,上面说到的全国布局的百强、产品力很强的绿城,其规模其实也都不小了。

而规模不太大的区域深耕房企,短期可以加合作杠杆扩大规模,但基本不可能冲千亿了。

再加上之前所说的,预售杠杆和财务杠杆几乎已到尽头的现实……


明源君最后想说,对于大部分中型房企来说,如果非要硬着头皮奔千亿,会非常危险!

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