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恒大、旭辉、金茂拿地越来越便宜!背后到底有啥秘密?

  • 时间:2019-09-03 10:10 编辑: 来源:明源地产研究院
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摘要:在很多房企看来,土地是越来越贵的,每一年都在上涨。根据中指院的统计,2019上半年,全国300个重要城市土地成交均价2565元/平方米(以下地价均为楼面价),同比上涨17%。 与此形成鲜明对比的,是一些大房企拿地越来越便宜了。恒大土

在很多房企看来,土地是越来越贵的,每一年都在上涨。

根据中指院的统计,2019上半年,全国300个重要城市土地成交均价2565/平方米(以下地价均为楼面价),同比上涨17%

 

与此形成鲜明对比的,是一些大房企拿地越来越便宜了。

恒大土储的平均成本由2017年的1711元/平方米,降至2018年的1611.5元/平方米。

金茂的平均拿地成本由2018年末的8124元/平米,降至2019上半年的5300元/平米。

旭辉的平均拿地成本由2018年的6200/平方米,降至2019年1—7月的4967元/平米。

 

这些巨头拿地越来越便宜的背后,到底藏着怎样的秘诀呢?

有同行推测,一些房企可能是因为进一步下沉到不发达的三四线小城市,所以拿地价格下降。

这个推测是错误的!

以恒大为例,其从2016年就开始“回归一二线”,目前其在一二线的土地占土地总储备的66%,已经远超三四线的土地。

旭辉2019年上半年销售均价同比增长14%,达到17400/平方米,回款率突破95%这说明其所拿地块虽然越来越便宜,却都是位于有购买力的发达城市的好地。

 

明源君认为,在土地价格整体上行的情况下,这些房企拿的地越来越好、越来越便宜,有以下一些原因……


土地储备足够

不会被迫拿贵地


土地储备,相当于一家房企的战略纵深。

如果一家房企目前年销售额是200亿,土地储备货值也只有200亿。那么不管目前的土地市场是高是低,哪怕是地王,也要硬着头皮拿。否则,就会出现无米下锅的局面。

一旦无米下锅,规模就会大幅缩减,贷款、合作都会受影响,现金流可能难以为继,团队也可能分崩离析。

某些房企之所以拿地太贵,就是因为土地储备太少,明知道地价偏高,也得硬着头皮拿,没有选择权。

而如果土地储备足够,就可以安心等待、细心挑选,总能买到相对便宜的地。


在日前举行的半年业绩发布会上,恒大集团总裁夏海钧透露,恒大手里有3.19亿平方米的持证土地,还有7000多万平米的旧城改造项目。

因此,恒大即使从现在开始一块地也不拿,也能保证未来5—8年的发展。

 

旭辉董事长林中日前也强调,旭辉目前土地储备充足,下半年没有硬性的拿地指标。“到年底不买地都没问题。”如果拿地,则“要看有没有很好的机会了。”“买地不难,但我们追求的是质量不是数量。”


通过收并购

拿几年乃至十几年前的便宜地


地产项目收并购是马太效应最现实的例子,有实力的越来越强,没实力的越来越弱。

收并购的本质,相当于大房企穿越时空,获得小房企在几年乃至十几年前获得的廉价土地。

很多地块,已经在原“地主”手里放了几年乃至十几年,但因为其缺乏资金实力或开发能力,无法开发。

 

在中国房地产的总规模基本“横盘”的今天,收并购将使土地集中到大房企手里。

2006年中国前10大地产商市场份额大概是4.7%,到2018年年底这个数字变成了26%。

恒大集团总裁夏海钧预测,5年以后中国前10大的地产商市场份额大概是40%,前3大地产商则要占到20%左右。

旭辉董事长林中也认为,未来能够做好的大房企就是50到100家之间,剩下的都是有独特竞争能力和个性的小企业。

恒大近年新增的项目,有54%是通过收并购获得的。

 

收并购市场上的核心竞争力是什么?明源君认为是以下几个:

1、资金实力。这决定了你是不是出得起价。

2、决策速度。这关系到你下决定、给钱是不是快。

3、品牌。很多地块牵涉的往往不止拿地的小开发商一方,还有地方政府、准业主、其他利益方等等,大家都担心项目的未来。品牌开发商能赢得各方的认可,更好的推进项目。



内部稳预期

不幻想房价快速上涨


某些房企之所以拿地贵,就是内部加预期加得太多,其拿地的时候,老想着做溢价、做豪宅,幻想房价还会大幅上升。

而恒大内部,则一直在稳预期。恒大总裁夏海钧说:“不要再幻想着过去那种房地产的价格飙升、地价飙升。”

 

恒大公司的产品主要面向国内的刚需市场,120平方米以下的产品占了75%, 140平方米以下的产品占了96%。

恒大的预期,就是要在销售价格不大幅上升的情况下,依靠低的土地成本等,保持相对可观的毛利和净利。所以,无论怎么调控,恒大的产品总是相对热销。

因为预期加得少,恒大拿的地也就越来越便宜。


拿项目三四线

目标客群一二线的地


重视一二线的客户,是否就一定要拿一二线的地?不一定!

有几个位于上海周边县市的项目,90%的客户都来自上海。

一二线限购、限价,周边三四线却不限。

如果能够把周边三四线的房子,卖给一二线的顾客,是多么好的一件事情。

 

在几家标杆房企内部,地块除了按所在区域分之外,还有另一种分类:目标客群。

一家房企在三四线的地块可能占70%,但目标客群三四线的地块只有40%。

也就是说,有30%的项目,虽然地在三四线,却是要卖给一二线的客户的。

这样一来,地价当然就便宜了!



以自身战略为主

反周期操作


应该说,土地市场也存在一定的周期,有高点,也有洼地。

但是,当你身处周期之中的时候,却很难判断哪里是波峰、哪里是波谷。

如果你完全跟随周期走,往往是慢半拍。

 

如何解决这个问题?

正确的做法是:

根据自己企业的特点设定战略目标、战略节奏,坚持比较长的时间,这样一来,在你的战略方向上,你一定是“超前”的。

 

恒大前些年,就有从一线到二线到三四线,最后又回归一二线的过程。

这个过程并不是跟随周期,而是根据企业战略,主动为之。

这样的结果,就是比周期快了几步,形成了超前的战略储备,

恒大拿地便宜,很大程度上就是因为比别人超前进入三四线,比别人超前回归一二线,比别人超前进入大湾区……

 

而旭辉内部,也有类似操作。

旭辉董事长林中说“旭辉基本上采取逆向拿地的方式,市场便宜的时候我们一定会多拿一些,市场气温上来了就会少拿一点,内部对市场有很强的监控和研究。”


产业联动、城市运营


恒大做产业联动,是拿地价格下降的一个原因。

2018年6月,恒大集团宣布进军新能源汽车行业,此后,恒大开始在天津、上海松江等地建设生产基地。不久前,恒大夺得南沙万顷沙两宗商住地,这是南沙新能源汽车基地的一部分。

 

金茂拿地价格越来越低,秘密则在于城市运营。

2019年上半年,金茂实现了苏州、青岛、温州、无锡、岳阳共5个城市运营项目首批土地的获取。2019下半年,在嘉善、武汉、南通、福州、贵阳、长沙等城市,金茂均有重点推进的城市运营项目。

在金茂的计划中,2020-2022年,城市运营对于金茂,将有超过60%的土地储备贡献。

 

明源君认为,城市运营的本质,是房企在相对不发达的区域,拿下比较大的一块地,长期经营,配备教育、公建、医疗、产业、商业等各种资源,在这个区域逐渐发展的过程中,获取长期红利。

城市运营这种模式,虽然前期占用资金比较多,但是整个开发节奏房企自己可以掌握。区域发展之后的红利,房企都可以获得,而且有持续现金流,可以抗风险。

 

而房企要走这条路,必须有以下2方面的能力:

1、雄厚的资金实力。城市运营项目占用资金的数量、时间都比一般项目要多、要长,如果资金不够或者借钱太贵,做不了。

2、很强的产业运营能力。片区被带旺之后,才能收割。而如果运营能力不强,想把片区带旺是不可能的。

 

地方政府之所以愿意把土地便宜打包给做城市运营的房企,主要是因为能卖的土地在不断减少。可是地方政府的财政收入,则需要不断增长。盖住宅只是一锤子买卖,而通过城市运营,把商业、产业发展起来了,就能带来持续增长的税收。

 

最后,明源君想说,能否拿到便宜的地,关键是看,你是否拥有选择权。

而想要拥有选择权,则要看你家房企是否有资金、品牌、战略纵深、产业运营等核心竞争力。(作者微信:binghetianfeng   添加请注明公司、职位)

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