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万科最新90平三房,竟然可以做到这种程度!竞品都看哭了

  • 时间:2019-09-29 08:31 编辑: 来源:明源地产研究院
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摘要:地产圈的人都知道“7090政策”,也就是说:该项目商品房70%以上要做90平以下。这个政策的出发点,是为了保证刚需的供给。但随着房价的上升,以及“偷面积”越来越不可能,这个政策成为套在地产人头上的紧箍咒:一方面,一线房价已经涨到6万

地产圈的人都知道“7090政策”,也就是说:该项目商品房70%以上要做90平以下。

这个政策的出发点,是为了保证刚需的供给。但随着房价的上升,以及“偷面积”越来越不可能,这个政策成为套在地产人头上的紧箍咒:

一方面,一线房价已经涨到6万、10万1平了,项目品质如果还是刚需,客户不会满意;

另一方面,面积大小和品质感息息相关,90平以下的房子,传统来说就是刚需,要做出改善的品质,难度很大!

 

90平的房子,如何才能做出品质感,让客户感觉是改善乃至轻奢项目?不同的房企有不同的尝试。明源君最近研究了北京万科的一些项目,觉得他们的经验可以总结为以下几点:

 

 室内核心功能做到极致;重要功能模块化、集约化,做到好用又少占地方。

 让空间可变、好变、易变。

为了在有限的空间中,实现更多功能组合,之前很多房企都推过“可变”功能,但大多需要通过二次装修实现,装修势必又要砸墙砸地伤筋动骨。

万科的房子,不用装修,可以直接实现6-8种空间变化;如果10年后要重新装修,只需要拧几个螺丝就行,不会伤害房屋主体,短时间就能完工……

 公共空间设计,做好痛点调研,充分考虑使用场景

目前一线城市,超级大盘已经越来越少。如何让有限的公共空间和资源,发挥最大效果?万科认为要充分考虑到使用场景,做模块化研发,有的放矢,针对痛点做设计。

 

明源君下面就以北京万科的城市之光东望项目为例,详细来说……

 

房子虽小,功能一个也不能少

不但要有,还要非常好用

 

如果房子大,各种功能当然可以应有尽有,房子只有90平,如何才能让客户满足乃至惊喜?

北京万科的经验有以下几个方面:

 

一、住宅的一些核心功能,要做到极致,能让客户感动最好

 

比如,关于睡眠的问题。

如果房子大,需要安静的时候,可以一人一间房。

如果房屋主人生活自由不用上班打卡,谁晚上睡不好白天再补就是。

可是90平的房子,主卧一般是睡2个人;而且一般来说,刚需家庭夫妻2人都是上班族,谁睡不好白天都很崩溃。

这就需要把主卧的“静音”做到极致,不但隔绝外部声音,而且2个人晚上起来、早上出门,最好都不互相影响。

 

城市之光东望项目,在主卧模块里有针对性地做了5件事,来让房屋主人睡得更好,其中1—4的具体项目如下图所示,5则是加速助眠的ASMR音频系统。



上面4项设计中,隔音外窗是通过中空玻璃、隔音窗框、胶条等设计,隔绝外部噪音的。

我们下面来看看,其他几项是如何做到极致的,又有什么作用。

下图是城市之光东望项目所用楼板的设计:



这样的楼板设计,人在上面走动、跳跃的时候,噪音都大大小于普通楼板。

一方面,楼上熊孩子偶尔吵闹,对楼下邻居的影响会大大降低。

另一方面,夫妻二人中一人晚睡或者半夜起来,走动时也不会吵醒另一半了。

 

下图则是东望项目上下水管道,和传统管道技术设计上的差别。



有了这样的设计,夫妻中晚回家的一人,去主卧浴室洗澡,也不用担心会吵醒另一人。

 

下图则是东望项目静音门锁的设计:



有了这样的门锁,晚回家,早出门,也都不用担心吵醒另一半了。

 

卧室的核心功能,是睡觉。

客厅的核心功能,则是一家人交流、会客。对于客厅来说,窗外的景观、光线是最关键的配置之一。

东望这个90平的户型,竟然做出了270度转角的边厅,如下图所示:



之所以能做出这种效果,是因为东望项目精确计算了承重墙需求,把转角承重柱宽度由80CM缩减到40CM。最后呈现的效果就非常好。

 

二、通过模块集成,让住宅的重要功能都齐全、易用、好用

 

住宅中比较关键的模块,还有玄关、卫浴、家政,等等。

之前,把这些模块集成的开发商不少,但是往往结构复杂,不太好用。

东望项目通过反复思考,力图让相关模块的功能不但齐全,而且好用。

其卫生间模块的设计如下图所示,其中储物主要在卫浴柜里:



从上图可以看出,卫浴柜的分区很清晰。我们再打开一个抽屉看看。

下图是一个抽屉里的细节,小家电可以在里面完成充电,使用时也互不干扰,不用翻找。



卫生间之外的收纳模块也都有类似设计,所有物品各归其位,取用时也互不干扰。比如家政的收纳设计就如下图所示:



不管是哪个模块,都考虑到了众多家电充电的需求,避免了满世界乱拉的电线。

 

像上面这样,通过集成,让同样大小的空间,拥有更多功能,这是一个角度。

把小房子变“大”的另一个角度,则是让同一个空间,在不同的时候拥有不同的功能……



预设滑轨等,让空间轻松可变

全屋“快装”设计

重新装修也不用伤筋动骨

 

之前一般住宅的“可变空间”,大多指的是在装修的时候,可以自行安排某些空间的功能,实现不同的组合,装修也就是普通装修。万科前几年的一些产品系也是这样。

而东望等项目的“可变”,与之前的概念完全不同……

 

一、交付的精装房,不用重新装修,就预设了多种场景组合

 

下图,左边是3房2厅,右边则变成了2房3厅,空前扩大的厅里多了一个活动区。



这个变化不是通过装修实现的,只是举手之劳。

上图红线内,之前预设了一堵可以移动的墙,上面安有滑轨,只需要一滑,就从左边变成了右边的样子。其变化以后的现实图片如下图所示,面宽为7.8米:



客厅里预置的“可变”还有其他一些,比如电视墙前就有可以升降的屏幕,能轻松把客厅变成私人电影院。

同样的一个房子,通过空间变化,几乎可以满足人一生的需求。下图就是一个户型在人生不同阶段的变化:



东望的这种“可变”,不仅仅体现在户型上,还体现在一些小功能区。

以厨房水盆区域为例,只要将下面左图中的伸缩水龙头收缩隐藏,一张1.2米大的操作台就出现了,如下面右图所示:



厨房的门,也是可以完全打开,变成敞开式的。

而变成敞开式后,不管是一个人热快餐,还是2夫妻协作,或者一家5口人一起做饭,其都能满足对应的场景需求,如下图所示:



虽然已经如此可变,但时间久了,客户需求还是会有变化,必然有一些客户还想再装修。

针对这种需求,东望预设了快装体系。

 

二、预设快装体系下,轻松快速完成装修,且绝对不伤害房屋本体

 

传统装修,不管是砸墙还是敲地面,都会伤及住宅本体,房屋寿命也因此减少。

而且,传统装修一般都是要几个月才能完工。

 

东望项目里,则预设了“快装”系统。

以墙面为例,在主体结构之上,安装一层龙骨,再外面才是装修所用的墙板,如下图所示:



而地面,则是用可以升降的地面调平件和主体接触,并找平,如下图所示:

 


整个房子的天花板是集成式吊顶、门窗是装配式门窗,乃至洗手间化妆镜都是易拆卸的。

而快装墙面范围,如下图所示:



这样的结构下,如果要拆除某些隔墙,换墙板、地板、天花板,乃至重新走水电,都只需要拧几个螺丝就可以实现。

如果只是拆换部分隔墙,速度非常快,而且不需要再砸墙砸地面,不会伤及主体。

快装所用的墙板,还有环保、隔音,等其他一些优势。比如,其墙面可以擦洗,孩子可以随意在墙面上图画。

 

看完了室内,我们再去看看小区的公共区域……


小区街区化,公区充分考虑使用场景

让资源利用更充分,体验更极致

 

目前在一线城市,超级大盘已经越来越少,想用一个项目里的配套,满足业主所有需求越来越难。东望项目28万方体量,不能算太大。在公共区域设计方面,他们有如下一些思考:

 

一、小区街区化,实现“短半径高密度”生活;“片区深耕”,让小区享受整个片区资源

 

其采用了“小街区密路网”的规划策略,参照国际城市300-500米的“经典”街区尺度,让生活在街区的人们能够在五分钟的步行时间内去往社区商业中心、美学广场、乐跑公园等生活功能区。高效实现“短半径高密度”的生活。具体如下图所示:



在东望项目之前,在同一个片区,万科自2012年第一次拿地,至今7年时间,已经开发了5个项目。目前区域内万科其他几个小区已入住3500户,时光里商街也已交付,肯德基、新影联、水芭蕉、吉野家、和合谷等商家已经入驻。

算上东望,在这个片区内万科开发的项目已经达到110万方,各项目分布如下图所示:

 


在同一片区,不断拿地做项目,这是北京万科的一种主动选择。

这样一来,片区就越来越旺。虽然在一个社区内无法实现所有配套,但可以通过不同社区、不同项目的组合、互补,在整个片区里实现。

如果说有的房企是在搞“城市深耕”,那么万科这种打法,可以算是“片区深耕”吧。

 

二、公区设计针对客户痛点,充分考虑使用场景,让体验更极致

 

万科认为,公共区域所有的设计都必须有的放矢,针对用户痛点,并且极度细致,这样才能不浪费空间、不浪费资源。

 

跑步,对城市人越来越重要,这不但与身体健康有关,还涉及支撑大家奋斗的多巴胺的分泌,而且跑步本身也是舒缓压力和紧张情绪的良药。

万科东望的跑道,串联起了儿童活动、智能归家、形色植物、宠物友好、起跑区等8大场景,如下图所示:



就跑道本身而言,其起跑区设计如下图所示:



万科东望的跑道的设计看似简单,却是经过反复优化的。其优化的依据是474份跑步爱好者的详细调研结果。其优化主要在于众多的细节,比如:

不热身跑步,会导致效果大减乃至运动损伤。起跑区专门设置热身场地,就是专门提醒大家。

跑道上的标志字体,是“矮胖”的,因为人跑步时,视线是斜着向下的,正常人看到的怪字体,跑步者看到才是正常的。

跑道宽度设置为1.5米,是因为实践证明1米的跑道,在跑者彼此超越时很容易受伤。

反光道钉间距1米/个;地埋灯间距2米/盏,安装点位位于跑道边缘划线宽度(100mm)以内;灯光亮起后不可照射人眼,若结合草坪灯设置灯光须增加防眩光灯罩。这是因为夜晚跑道没灯容易受伤,灯光控制不好则容易让人眩晕……

 

再拿跑道串起的“形色植物”模块来说。

考虑到城市里的孩子,与大自然有距离,万科东望认为植物应该经过专门的选择规划,并且为未来学习、活动打好基础。


万科东望,整个园区约有50种四季植物交替盛放,力图实现四季有花、四季有景。搭配植物群落时,考虑了5年、10年、乃至50年后的景观生长,通过2种游赏动线(1赏花动线+1赏草动线)、1个展示花园,形成3个层次、4种色系、4种形态的植物体系。在实现景观效果的同时注重生境营造,力图让鸟鸣蛙叫成为日常,同时规避飞絮、带刺、异味、招虫等。

万科在植物内搭载了二维码识别系统,同时建立各种社群,让孩子在户外自然课堂里感受寓教于乐。其总体思考如下图所示:



公区的另一个模块“智慧归家”,则是更加场景化的。

针对业主有时忘带钥匙、门卡;手提东西、抱着孩子不方便开门、按电梯;进出园区要翻找门卡;带宠物过闸容易绊倒……等等痛点。万科东望实现了无障碍归家。

一般业主,通过人脸识别等,不但进出小区、楼门,不需要再有什么动作。而且整个系统通过可以预先帮业主调配电梯、提前打开家中的空调……其动线如下图所示:

 


开车的业主,通过车牌识别等,也可以实现无障碍通行。而来访的客人,只要有网上预约,一样可以畅通无阻。

 

应该说,万科东望中的这些模块,都并非是绝对创新的发明。但是,因为每个模块都做得更精致,有很多创新细节,组合在一起,就产生了完全不一样的效果。万科为啥能做到这么细?

 

结语

一个小区20个模块产品经理

可能将成为一种趋势

 

其实上面说到的这些模块,只是万科东望专门研发的20个模块里的一部分。

以前传统年代,一个项目会拥有一个建筑设计师、一个景观设计师、一个室内设计师。

最近一些年,产品标准化了。每家开发商的产品标准化体系中,各种模块很多。但是单个项目设计的时候,只是简单做选择题,各个模块无法根据项目特点进行优化。

万科将产品细化成包括云中图书馆、社区客厅、地下车库、儿童活动、宠物友好、主卧、飘窗、园林等在内的20 个模块,并且根据1000组客户的调研结果,邀请了20 位产品经理深入研究每一模块,挖掘价值亮点,每个模块都有再研发的过程。

 

万科认为,过去几年行业环境发生了深刻变化,只有在模块产品创新的模式下,通过产品网的每一个节点和客户充分交互、创新、对话,才能给客户持续的惊喜。

这种创新模式,与传统模式最大的区别在于:

产品经理的定位比设计师更广泛,不但要了解客户的需求,对行业有独特的认知,对产品有独特的需求,还要了解产业链的变化,有落地实操的专业能力。

模块划分摒弃了以往从专业线条划分的模式,通过客户真实使用场景方式去区分,比如区分家门以内的空间、家门以外的空间、社区里面服务的空间……

产品模块的划分是动态的,而不是个静态的标准。未来,不同项目会孵化更多的产品模块,丰富产品模块的版图,这是一个有机生长的过程,也是一个持续迭代的过程。

一个小区20个产品经理,在地产下半场,可能将成为一种趋势。作者:明源地产研究院  天风)

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