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地产横盘背景下,如何控门窗成本?

  • 时间:2019-12-10 15:53 编辑:贺加栋 来源:明源地产研究院
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摘要:① |横盘时代:现金为王,成本为根| 2019年的房地产市场并不好过,每天都会收到很多开发商的电话来访;每天都会收到微信朋友圈里大量的项目销售信息,每天都会看到很多自媒体给开发商写的软文,这种情况在2017、2018年度真是少



 |横盘时代:现金为王,成本为根| 

2019年的房地产市场并不好过,每天都会收到很多开发商的电话来访;每天都会收到微信朋友圈里大量的项目销售信息,每天都会看到很多自媒体给开发商写的软文,这种情况在2017、2018年度真是少许多,所以如今的地产焦虑和危机并存,并不十分的美好。

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作为一个地产从业人员,经历过几次地产周期的调整,而这次的调整显然具备一定的持续性,房住不炒的大背景是:全球经济低迷,中美贸易激战正酣,乱港态势未缓和等等复杂的国际环境,这一波操作下来,开发商早就为负债所累,着急的自我解套:降价、裁员、变卖资产等常规操作接踵而来,你不得不承认武器越常规,杀伤力越大。战战兢兢或许是此时此刻地产从业人员最大的感受。

地产横盘时代,开发商短兵相见,卖房子最具有杀伤力的是:价格,谁的产品物美价廉,谁才具有市场,情怀、故事、品牌、配套等都依附于价格,没有价格的基础,这些东西都拒人于千里之外。

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价格是房子最具有竞争力的武器,控制成本是开发商的保命之本,开源节流不为过。同等价格下比拼的便是成本控制能力。
大家常说,这年头什么都涨价,除了工资不涨,是的,房子的建安成本一直再涨,不用质疑。
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中国建设工程造价信息网


从数据统计来看,高层住宅建筑由2014年的1817元/m2已经上涨到2019年的2194元/m2,涨幅高达21%,上涨的背景不仅仅是材料成本上涨,还有人工费成本,劳动力短缺日渐明显。



 |门窗控成本,开发商一直很努力| 

地产开发四大核心能力:低成本融资能力、强资源整合能力、高防风险能力、强成本控制能力,四大核心能力缺一不可,而成本控制能力在地产形势不好的情况下表现的越发明显。
虽然在我的很多文章中都曾写过具体的控门窗成本的细节,但是我还要给大家聊一聊地产开发商如何控制门窗的成本,门窗限额如何做。
门窗成本的占比较大,有开发商测算,毛坯住宅中门窗成本仅次于主体成本和安装成本,和保温差别不大,位列毛坯住宅建安成本的第三或第四位,高建安成本是开发商重点关注门窗设计的重要原因。

(一)门窗成本占比大,开发商必须重视。

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本项目位于济南,地下2层,地上11层,2018年建安成本2290元/m2,其中外窗采用隔热断桥铝合金推拉窗、平开窗、上悬窗,外窗单方结算成本为713元/m2,外窗面积为1455m2,窗地比为1455/6530=0.223;
外窗单方成本占比=713*1455/7714.37/2290=6%,主体结构成本占比=1468/2290=64%
备注:本项目为装配式建筑

(二)限额设计是外窗工程成本最直接的控制手段

2.1 体形系数
在我的文章中曾多次说过体形系数的重要性:
(1)建筑体形系数,你这个迷人的小妖精!
(2)保温工程设计中如何避免失误、减少无效成本?
(3)设计与成本的协同管理 | 保温工程成本总结(一)
(4)设计与成本的协同管理│门窗工程成本总结

体形系数的重要性不言而喻,但是往往很多的开发商难以控制,原因在于:
① 节能专业性强,又涉及很多的材料属性,远远不是算算节能即可解决;
② 户型标准化程度低,没有标准化的户型,体形系数的限额也只能纸上谈兵,因为体形系数的反馈在节能计算之后,户型定好之后不可能在调整体形系数。

2.2 窗地比
窗地面积比就是房间窗洞口面积与该房间地面面积之比,简称窗地比
砌块墙体的成本约300元/m2左右(含保温和涂料),而75节能下门窗成本一般在500元/m2左右,对窗地比进行限额设计能够降低门窗的面积,降低建安成本;

2.3 根据定位需求,限制门窗材质
开发商会根据定位需求,细分市场,对不同的产品档次配置不同的门窗,限额表现在:
① 门窗材质。比如刚需盘首先选用塑钢型材,改善盘使用铝合金型材,豪宅采用系统窗;

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图片来源:地产成本圈,《铝合金门窗(2.0版)│门窗工程系统性总结(一)》

② 控制型材壁厚不超规范。
③ 型材面层喷涂形式。

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图片来源:地产成本圈,《铝合金门窗(2.0版)│门窗工程系统性总结(一)》

④ 五金件的档次。
对五金件的档次进行控制,限制高档五金的使用;限制外窗开启方式,不同的开启需要配合不同的五金,成本增量各不相同。
⑤ 控制玻璃的形式。
玻璃作为门窗中能耗最薄弱的部位,限制使用玻璃的产地及玻璃的选型对外窗成本也有积极意义。

2.4 门窗样式标准化、战略集采
户型标准化之后,需门窗标准化,大大降低门窗的成本。

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来源:恒大地产

与门窗企业签署战略协议,大批量可以降低门窗成本,限制门窗采购价格;开发适合开发商产品线的型材,匹配不同的定位需求。

 |关于外窗,开发商的限额手段| 

3.1 蓝城二代高层产品配置标准及成本限额指标

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3.2 宝龙集团第三代产品标准2012版


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3.3 恒基地产限额设计标准-(2014-6-20)


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3.4 金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准(版本2.0)


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3.5 禹洲住宅产品配置标准


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3.6 未知来源(点击放大)


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3.7 龙湖产品限额设计及配置标准(点击放大)


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3.8 中梁地产集团住宅产品适配标准(V2.0版-2016年6月)(点击放大)


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